從保房價到保人民幣匯率

原上草

三個月以前，草哥寫文章，建議大家改變以前的邏輯，看多人民幣?，F在回頭看，這個觀點不僅成立，而且在事實上得到了印證。

就在今天，人民幣中間價又大漲191點，在岸人民幣對美元上漲后升破6.59元，盤中升破6.58元，創14個月新高。離岸人民幣這一次也連續11個交易日上漲，目前是創6個月新高。而且，今天人民幣上漲得有點奇怪，美元實際上是有所反彈的。

從5月末“逆周期調節因子”正式亮相，到現在已經3個月了，人民幣漲幅高達4%，今年以來則人民幣升值5%。美元走弱是主因之一，但新因子對預期管理和調節的作用也起到重要作用。

我為什么看好人民幣？以前我只是從邏輯推理和當局的貨幣政策來判斷，包括M2增速逐漸下滑，市場流動性越來越緊，資金價格越來越高，外匯管控趨緊，資本出海困難，大量資金被固定在房產和一些長期基建項目上，這些現象背后，其實已經暗示了政策的大變化。

這些變化，最終決定因素和力量，當然是決策者思路的轉變。前兩年，是以房地產去庫存為主，怎么去庫存？我們發揮了一把中國特色的經濟原理，叫“漲價去庫存”，在一二線熱點城市漲價的帶動下，三四線城市的房價也被拉動了一把，即使有些地方沒有動，在其他城市漲價示范下，也會無形中對需求產生刺激。

但是到現在，三四線城市的庫存去的差不多了。上海易居研究院的報告顯示，截止7月底，80個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存。當前庫存規模相當于2013年9月的水平，即庫存規模跌回到了四年前的水平。

如果以12個月作為分界線，那么至少有30個三四線城市存銷比是低于或等于12個月的。對于房產來說，低于12個月的存銷比，這個庫存已經很正常了。

所以，以前的思路是去庫存，保房價，所以房價上漲。今年的決策思路，已經變成擠泡沫，保人民幣了。

為什么決策層會有這個思路轉變？因為2016年曾經有段時間，聽了一些經濟學家的鼓吹，為了保護外匯儲備，讓人民幣匯率放任下跌了一下，后來發現，市場對人民幣貶值預期加強，資本外流加劇，結果導致人民幣匯率下跌之后，外匯儲備也沒有保住。人民幣貶值、外儲減少和資本外流，形成了一個共振現象。

很快，有關當局意識到了這個問題，2017年年初，很快就醒悟過來，加入了逆周期因子調節，擊退人民幣空頭，穩住人民幣匯率，并配之以適當的資本管控。隨著人民幣匯率的穩定，甚至是升值，這其實是穩定了預期，不僅遏制住了資本外流，外匯儲備也逐漸回升。最近對一些企業海外并購的調查和整頓，對一些企業家的抓捕，其實也是保人民幣和保外匯儲備的應對之策。

當然，這個思路轉變，也不太可能在國內封閉的環境下進行，而是順應了一些國際環境。美國對人民幣低估的指控時有發生，美國縮表進程和加息進程都非常慢，中美貿易糾紛中，匯率問題成為關注重點。既然國際有這方面的需求，國內也有這個必要，那么允許人民幣順勢升值，并不是什么壞事。

但是，接下來，以房產為主的資產價格，就要發生一定調整，即使不會大跌，至少也是盤整，至多小幅上漲。

特別是進入2017年，各地紛紛出臺政策，支持租賃房進場，上海為了支持租賃房，土地拍賣直接到了6000-7000平米；廣州出臺了租售同權的政策；深圳則收購100萬套城中村房子作為租賃房，并允許商業房改為租賃房；北京鼓勵國有企業自己建設租賃房給員工；前幾天，住建部和國土部還發文件，支持集體用地建設租賃房……

這一系列的政策可以看出，國家其實是想扭轉目前買房觀念和樓市價格上漲趨勢，通過發展租賃房市場來穩定房價和調整房產市場結構。接下來就是房產稅了。

這個趨勢大家一定要看到，這些才是真正的房產長效機制的建設，比各種調控政策來得實際。

所以總結下來，只要不發生大的危機，人民幣不會像2016年那樣大跌了，因為國家要保人民幣，但資產價格會有調整，如果央行收水過頭，配上各地大規模推出租賃房，很可能房價會大跌。當然，情況不會這么極端，對當局來說，是不希望房價大跌的，這里是財政收入和稅收的主要來源之一。但房價跟GDP增速保持同步的增幅，概率比較大。