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    北上廣大跌50%以上,樓市冰點真的來了


    北上廣大跌50%以上,樓市冰點真的來了


    原上草


    關于樓市,草哥本不想說得太多,畢竟大勢已去,主力已經撤退,很難再折騰出什么大風浪了。但不斷有網友問下一步走勢怎樣,要不要買。我只能說,如果是剛需自住還是買了吧,如果是投資,可以認為不會是什么好買賣了。


    無論是從政策層面,還是從居民承受力方面,還是從整個國家經濟健康發展層面,還是從資金層面,都不支持房價上漲了。當然,這個判斷,并不排斥個別地方會冒出一些上漲的地方。


    從這個國慶假期各個地方的交易情況來看,一線城市和熱點城市,也已經呈現出了近幾年以來的冰點。


    根據中原地產研究中心統計數據,這個本應該是金秋時節,本應該是樓市金九銀十的熱銷時期,卻迎來了銷量的腰斬。


    北京:新建住宅7天網簽116套,二手房網簽27套,均是2009年來的歷史最低值,同比跌幅達到了65%。


    上海:前7天網簽新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅達到了78%。


    廣州:十一假期前后,廣州11區總共有19個樓盤開盤加推,總推貨量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%;總成交貨量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。


    南京:前7天簽約457套,同比2016年同期的905套,下調了50%。


    福州:前7天簽約345套,同比2016年同期的540套下調了36%。


    深圳:前7天簽約445套,同比2016年同期的508套下調了13%。


    國慶期間樓市降溫,只是樓市不斷冷靜的一個縮影。一個有價無市和無量的市場,你覺得能持續多久?最致命的是,在經過了長期和嚴厲的調控之后,房價上漲的預期改變了,購房者冷靜下來了,一旦預期改變,就相當于整個大趨勢改變了。


    中國指數研究院的最新數據顯示,9月,各線城市樓市成交均同比下降,22個主要城市樓市成交同比下降44.4%。其中,一線城市成交同比下降52%,二線城市同比下降46%,三線城市9月同比下降26.3%。廣州、北京降幅最明顯,超過6成。


    從整個宏觀數據看,價格的穩定也很明顯。8月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%,漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。


    這種預期的冷卻,當然主要原因是各地方的限購限貸的樓市“冷凍”。那么,各地政府調控房價的腳步為什么會越來越急?其背后意味著什么?背后的真相又是什么?


    地方政府的嚴厲政策,當然體現了更高決策層的意志。而這種意志,來自于對中國經濟的擔憂。地方政府在房地產加速趕頂的時刻突然地毯式鋪開限購限貸,實在是迫不得已才出手。因為一線二線城市居民的住房抵押貸款杠桿已經太高了,一些開發商的循環抵押和循環貸款杠桿太高了,再不限制,杠桿高到一定程度,很可能暴力斷裂。

     

    自2015年4月開始的這一輪樓市暴漲,是中國房地產有史以來增速最猛的一輪暴漲,然而與以往情況不同是,這一次機構資金呈現流出房地產業的姿態,同時全國的層面來講,資金正以最快的速度凈流出中國,這里既有打著海外投資的幌子,也有真正的資金轉移。 機構資金在撤離房地產,降低其相關杠桿,但一些居民和散戶卻在竭盡全力接盤,把相關杠桿加到了歷史最高,和接近爆發債務危機的水平。


    這就是這一輪房地產去庫存的金融經濟學本質!這也是一次債務和杠桿大轉移!但是,很多人還是不明白或者看不清這個道理。地方政府在降杠桿,包括房地產開發商在內的機構資金也在降杠桿,那這些杠桿到哪里去了呢?這不是很明顯的嗎?


    很多人說,一線城市和熱點城市集聚了大量教育醫療和公共服務資源,這些城市還會上漲的。草哥的看法恰恰相反。限貸限購會顯著降低一二線城市符合條件購房者的數量,和降低這些地區居民戶新增中長期人民幣貸款(主要是房貸)的增速,因此政府希望的是一二線城市的房地產價格出現高位盤整的態勢,然后通過限貸限購把資金趕向三四線城市的樓市。 這樣一來,三四線城市的房地產去庫存就可以在全國范圍內完美收官,債務和杠桿順利地向居民轉移。


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